[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 일반적으로 임대차 계약에서 임대인은 임차인에게 주택을 제공하고, 임차인은 임대인에게 그 대가로 임대차보증금과 차임을 지급한다. 이때 가족이나 지인에게 무상으로 또는 시세보다 현저히 낮은 가격으로 주택을 임대하는 경우가 있는데, 이 경우 예상치 못한 세금이 발생할 수 있으므로 주의해야 한다.



흔히 가족이나 지인과 같은 특수관계인에게 무상으로 또는 시세보다 저렴하게 주택을 사용하도록 하는 것은 직접적으로 돈을 지급하는 것이 아니기 때문에 증여세와는 관련이 없다고 생각한다. 그러나 상속세 및 중여세법에 따르면 타인의 부동산을 무상으로 또는 현저히 낮은 가격으로 사용함으로써 얻는 이익도 증여재산가액으로 보아 증여세 과세 대상으로 분류하고 있다. 적정 임대료를 지급하지 않은 부분을 ‘경제적 이익’으로 보아 그 이익을 얻은 사람에게 증여세를 부담하도록 하는 것이다.

다만 부모나 자식을 부양하는 사례 등 특수관계인 사이에서는 어느 정도 무상 임대차 등의 혜택을 부여하는 것이 필요한 점에 비춰 증여세 과세 기준을 완화해 적용하고 있다. 우선 무상으로 사용하도록 하는 경우라면 5년간 1억원 이상의 적정 임대료가 발생한 때에만 증여세를 과세한다. 5년간의 적정 임대료는 부동산 기준시가의 2%에 현재가치를 구하는 계수인 연금현가계수 3.79079를 곱한 값으로 정한다. 예를 들어 부동산 기준시가가 10억원이라면 5년간 적정 임대료가 약 7500만원이 돼 증여세 과세 대상이 아니지만, 부동산 기준시가가 13억 2000만원 정도를 넘어서만 약 5년간 적정 임대료가 1억원을 넘어 증여세 과세대상이 된다. 대략 13억원 이상 가격을 형성한 부동산을 무상으로 가족에게 사용하도록 하면 증여세 과세 대상이 될 수 있다는 뜻이다.

무상으로 사용하도록 하는 경우가 아니고 시세보다 낮은 가격으로 임대차하는 경우에는 1년 단위로 증여세를 과세하는데, 적정 임대료와 실제 임대료의 차액이 적정 임대료의 30%를 넘거나 3억원 이상일 때 증여세 과세 대상이 된다. 부동산 기준시가가 25억원이라면 1년치 적정 임대료는 25억원의 2%인 5000만원이 된다. 월 임대료를 292만원 정도 부담하면 실제 임대료가 적정 임대료의 30% 이내가 돼 증여세 과세 대상이 되지 않는다.



최근 서울을 중심으로 집값이 급격히 상승한만큼 무상으로 또는 시세보다 저렴하게 가족이나 지인에게 주택을 제공한 경우 증여세 과세 대상이 될 가능성이 더욱 높아졌다. 예상치 못한 증여세가 발생하는 것을 막으려면 가족이나 지인과 임대차계약을 체결하는 경우라고 하더라도 정식으로 임대차계약을 체결하고 적정 수준의 임대료를 실제 지급해 증빙을 남겨둘 필요가 있다.